부동산 재테크 갭투자 방법 부동산갭투자하기전 꼭 알아두기 갭투자의장단점

지나간 과거보다는 현실이 현재에 충실해야 밝은 내일이 보장이 된다는 것은 누구나 알고 있는 기본적인 상식일 텐데요. 개미처럼 쉬지 않고 일만 열심히 한다고 해서, 돈을 불리고 부자가 될 수 있다는 것은 이제는 옛말이 되어버린 거 같아요. 한 치 앞도 내다보고 힘든 금융시장위축, 지속되는 불경기 불투명한 미래로 인하여 자산을 늘려간다는 게 표현처럼 쉬운 일은 아니지만 최소한 노력이라도 해봐야죠. 사람마다 재산을 늘려나가는 방식이나 재테크 방법은 각각 다르긴 하겠지만 많은 분들이 선호하고 실질적으로 활용하고 있는 재테크 방식 중 하나가 바로 부동산 재테크 이기도 한데요. 예금이나 적금보다는 더 좋은 이익을 볼 수 있다는 장점도 있지만 지식이 없이 무턱 되고 잘못 알고 진행을 하였다가는 이익보단 되래 손해를 볼 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 진행을 하셔야 합니다. 최근 부동산 재테크로 이슈가 되고 있는 갭투자 하는 방법에 대해 집중분석해 보도록 하겠습니다. 평소에 부동산 재테크나 투자에 관심이 있어하시는 분들에게 있어선 도움이 되실 겁니다.

 

부동산 갭투자의 장단점

​갭투자의 큰 장점으로는 초기 자본금이 넉넉지 않아도 진행이 가능하다는 것이 매리트이기도 합니다. 적은 돈으로 집을 매매할 수도 있고, 적절하게 이득을 얻을 수 있기 때문에 자금을 늘리기 위한 방법으로도 활용이 되고 있지만 장점이 있으면 단점도 있는 법이지요. 요즘처럼 자금마련이 쉽지 않고, 시장의 미래가 불투명한 경우에는 갭투자를 진행하는 데 있어선 다소 무리수가 있을 수 있습니다.

5,000만 원으로 2억짜리의 주택을 매입하기도 하고, 갭투자를 하여 1년 사이에 5,000만 원 이상으로 시세차익을 얻었다는 사람들을 보면 저도 사람인지라 많이 부럽기도 합니다. 갭투자를 했다고 해서 무조건 이득을 보는 것만은 아닙니다. 잘못투자해서 전세가 나가지 않는다던가 요즘처럼 주택시세가 하락세를 타게 되면 오히려 손해를 보게 됩니다. 20년 06월 17일 이후 부동산 대책으로 투기 과열지구 내에서 부동산을 매입을 하면 6개월 이내로 전입신고를 하고 무조건 들어가서 거주하는 조건이기 때문에 실질적으로 갭투자가 어려워졌습니다. 그래서 갭투자는 개발호재 바람이 부는 지역에서 1억 미만의 금액으로 거주조건 없어도 되는 지역을 선정하셔야 유리하십니다.

그렇다면 갭투자는 어떠한 방식으로 진행을 하여야 나에게 유리할까요?

​라는 궁금중을 같게 되는데요. 갭투자는 매매가격이 상승하면 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 것이 큰 매력이기에 갭투자에 도전을 하게 되는데요. 기본적으로 전세가율이 높은 지역을 선정해서 투자를 하시는 것이 이익을 내는데 효과적일 것입니다. 실패를 알면 성공이 보인다고 하는데요. 갭투자의 실패로 가장 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 '깡통전세"입니다. 여기서 깡통전세란 매매가와 전세보증금이 같거나 오히려 더 높은 매물을 뜻하는데요. 주택담보대출금과 세입자전세보증금을 합한 금액이 집시세의 80% 이상일 때 집주인이 채무를 완전히 해결하지 못해 전세 보증금을 돌려받지 못하고, 또 집값이 전셋값에 비해 떨어져서 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 피해가 속출하고 있다고 하는데, 불과 몇 년 전만 하더라도 지방에 피해가 속출하였지만 요즘은 서울에도 피해사례가 많이 늘어나고 있다고 합니다. 깡통전세로 인한 피해를 예방하기 위해서는 눈뜨고 코베이는 것을 방지하고자 아래의 절차대로 진행해 주시는 것이 좋습니다.

 

첫째. 계약 전 서류를 꼼꼼히 확인해보아야 합니다.

둘째. 이삿날 바로 신속하게 전입신고를 해주세요.

셋째. 전세금 반환 보증보험에 가입을 해주셔야 합니다.

깡통전세만 예방하고 사전에 방지해도 갭투자를 하는 데 있어 실패할 확률이 낮아지기 때문에 위의 사항만 주의해 주시면 큰 문제가 발생하는 것을 방지하실 수 있으실 겁니다. 갭투자는 투자자가 직접 투자할 비용이 적다는 점에서 부동산 상승기에는 충분히 매력적인 투자전략이 될 수는 있습니다만 입주물량 또는 금리인상등의 대외적인 변수로 인하여 위에서 안내드린 봐와 같이 전세보증금이 낮아지는 상황이 이어지게 된다면 상당한 부담감으로 작용할 수 있습니다. 그래서 현명한 갭투자자들은 임차인들이 선호하는 역세권, 직주근접단지위주로 투자를 하게 됩니다.

매매가 하락이 전세가보다도 큰 지역은 갭투자를 하면 좋을까요?

​정답은 반반입니다. 이러한 지역의 경우 투자금은 확실히 줄어들게 됩니다. 매수자가 원하는 지역이면서 임대차 수요가 높은 곳이라면 당연히 투자를 하는 것이 옳겠지요. 하지만 가격하락에 대한 리스크가 있기 때문에 이 또한 감수할 수 있는 분이면 기회가 될 수도 있습니다.

매매가 하락보다는 전세가 하락이 대폭 큰 경우는 어떻게 해야 하나요?

​자금력이 어느 정도 풍부하다면 기대하셔도 좋습니다! 위의 지역은 전세물량이 많이 나오는 지역으로 신규 입주 아파트가 밀집한 지역으로 2년 또는 4년 차 단지가 있다면 해당이 되는데, 실투자금이 다른 지역에 비해 더 들어갈 수 있지만 반면에 다소 저렴하게 매물을 잡을 수 있습니다. 단지 어느 정도 자금력이 풍부하시다면 때론 가감하게 이러한 지역에 투자를 해보시는 것도 좋은 기회가 되실 겁니다.

​매매가와 전세가가 동시에 하락하는 지역의 경우 투자하는 게 좋을까요?

​매수자와 임차 모두에게 외면당하기 쉬운 지역이긴 합니다. 사실 이런 경우에는 투자를 하지 않는 것이 좋습니다. 단지 시세에 비해서 월등히 저렴하다 싶으면 매입을 생각해 보시는 건 좋습니다.

부동산 거래에 있어서, 하나의 꿀팁을 드리자면 갭투자뿐만 아니라 부동산투자에 있어서 가장 중요한 것은 "저평가 여부" 라 생각합니다. 해당 가치에 비해 저평가된 물건이 있어야 부동산 상승 및 하락 리스크와 관계없이 안전 마진을 남길 수 있기 때문입니다. 만약 하락장을 만나더라도 구입 시부터 안전 마진이 있다면 많은 분들이 두려워하는 리스크 또한 최소화할 수 있습니다. 우리가 식당을 오픈하기 이전에 시장상권도 조사해 보고, 다른 집은 어떤 식으로 운영이 되고 있는지 확인도 해보고 사전에 여러 공부와 준비를 하게 되는 것처럼 우리가 부동산 공부를 하는 이유도 저평가된 물건을 구매하기 위한 매의 눈을 갖기 위해서이기도 합니다. 부동산에 대한 지식 없이 처음 시작하면 이물건이 저평가된 물건인지 시세가 저렴한지 비싼지도 알 수 없기 때문입니다. 뛰는 사람 위에 나는 사람 있다는 표현처럼 아파트 투자를 이어가는 분들 중에는 매일 같이 시세확인을 하고, 전국시세를 내 집처럼 꿰뚫고 계신 고수들이 많이 있습니다. 이러한 내공은 하루아침에 만들어지는 것 또한 아닙니다. 무엇보다도 처음부터 실수 없이 완벽하게 잘하는 사람 또한 없습니다. 갭투자 누구나 쉽게 할 수 있는 소액투자라고 안일하게 생각하지 마시고, 제대로 된 공부 그리고 경험만이 성공할 수 있는 투자로 이끌어 낼 수 있습니다. 갭투자 처음이 어렵지 시세파악 그리고 기본상식만 알고 계셔도 절대 어렵지 않습니다. 현명한 갭투자로 부동산 재테크 성공하셔서 건물주가 되는 그날만을 상상하며 오늘부터라도 갭투자 공부 지금부터라도 열심히 해보아요.